Nota publicada Edición Impresa "Junio 2018"
Especiales

Arrendamientos rurales: qué contempla la legislación

Por Lilian del Rosario Landa
Dra. Directora del Instituto de Derecho Agrario del Colegio de Abogados de Rafaela

Se avecina una nueva campaña, estamos a las puertas de la siembra del trigo, luego de levantar la cosecha gruesa, que no alcanzó a cumplir las expectativas de los productores argentinos, no obstante ello, la actividad del agro no se detiene, siempre espera un nuevo amanecer, a pesar de las dificultades.
Estamos viendo un fenómeno que se ha multiplicado en los últimos años: gran cantidad de agricultores sin ser propietarios de la tierra. Este dato de la realidad se compadece con la necesidad de generar una producción en escala, que el pequeño o mediano productor, dueño de la tierra, no puede concretar. La concentración, es la consecuencia directa del paso generacional, donde los predios se subdividen hasta su superficie mínima, se convierten en condominios, donde la empresa agraria en sí misma ya no existe. 
Todos estos predios se ponen al servicio de los agricultores sin tierras a través de distintas figuras jurídicas.
En nuestra amplia región, centro de la provincia de Santa Fe, se utiliza desde siempre la figura del contrato de arrendamiento rural. El sur santafesino, cuyo suelo presenta mayor potencial agrícola, ha utilizado con más frecuencia la figura de los contratos de aparcería.  
Diversas publicaciones específicas en la materia productiva agraria, sugieren distintas alternativas para instrumentar el uso de la tierra con miras a la nueva campaña. Desde Nuestro Agro también, tratamos de brindar al productor rural sugerencias que aporten a una construcción jurídicamente sólida, que brinde tranquilidad y garantías a las partes.

Contrato de arrendamiento
La figura tradicional, como hemos dicho, con un plazo mínimo de tres años y un máximo a fijar por las partes o en su defecto, será de aplicación el plazo máximo que dispone el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, vale decir cincuenta años. La correcta utilización de esta figura, nos permite generar las cláusulas necesarias para un uso sustentable del suelo, cuidando el medio ambiente y la productividad de la tierra, con la incorporación de la aplicación de  fertilizantes y/u otros productos necesarios para mantener su aptitud productiva, establecer el modo de pago de estas acciones, el correcto uso de fitosanitarios, acordando las responsabilidades civiles y penales, derivadas de practicas incorrectas o abusivas.
El arrendamiento permite fijar el precio en equivalencias a cierta cantidad de granos, kilos de carne, litros de leche, tomado como base de ese cálculo la información de publicaciones serias como esta, cotizaciones del mercado Liniers, de la Bolsa de Comercio de Rosario, de las empresas lácteas, cooperativas, etc. Este mecanismo adecúa la producción al valor tierra que es un coste importante, en los números finales del arrendatario.
Las resoluciones de AFIP nos incorporan algunos elementos a tener presente al momento de redactar este instrumento, la ubicación georeferencial del predio, permitirá gestionar fácilmente y desde cada puesto de trabajo imprimir las cartas de porte para el traslado de los granos a puerto o al destino convenido.
El nuevo Código Civil Comercial nos permite una rescisión anticipada del contrato, circunstancia inexistente en la ley 13.246. Dicha alternativa merece una redacción adecuada que no implique daños a las partes o bien los minimice. Otra nueva alternativa que nos trae la legislación es la vinculada a la "imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato" esta figura ha sido utilizada de manera reiterada, ante las graves inundaciones de 2016 y 2017. Cuando el arrendatario perdió su cosecha bajo el agua, o debió trasladar o cerrar su tambo, nos encontramos con este supuesto del Código Civil y Comercial. No es posible cumplir con el objeto, de modo tal que se deben revisar precios, generar exenciones etc. 
Por otro lado el tema de las responsabilidades por terceras personas, contratistas, peones, etc. deben quedar también claramente estipuladas puesto que la nueva ley de trabajo agrario trae consigo responsabilidades solidarias muy amplias.   

El contrato de aparcería 
Regulado también en la Ley 13.246, éste es una modalidad que admite una forma pecuaria y otra agrícola, esta última es utilizada con frecuencia en la zona núcleo, el aparcero dador entrega el uso de la tierra y el Aparcero Tomador realiza una explotación agrícola y se comparten los frutos, en los porcentajes estipulados. Estamos ante una especie de contrato asociativo. En caso de pérdidas totales estas también se comparten. El plazo mínimo es de tres años y el máximo de cincuenta, tal cual en los arrendamientos. Es importante tener presente que el precio no es en dinero, sino en frutos, de modo tal que para que sea aparcería el dueño de la tierra debe estar inscripto en el registro nacional de productores granarios, contar con sus inscripciones al día, de modo tal de poder obtener su propia carta de porte a fin de comercializar los granos.
De suyo se estipulan cláusulas similares al arrendamiento en cuanto a manejo de suelo, prácticas agronómicas, ubicación satelital del predio, etc.

Contrato accidental de cosecha
Este contrato no tiene una tipificación legal, no obstante la ley se refiere a esta fórmula y nos dice que: se trata de contratos donde se convenga la realización de hasta dos cosechas (una fina y una gruesa) dentro de un año agrícola, entendiendo esta expresión como un concepto flexible, año agrícola no son necesariamente 12 meses, se trata del período de tiempo necesario para dos cultivos sobre una misma superficie, cuyos plazos variaran según el tipo de semilla utilizada y todas sus variantes: siembra tardía, ciclos largos o cortos etc. El precio de este contrato: un porcentaje de los frutos, aquí el legislador no nos dice que se debe pagar en especie o en el equivalente en dinero, o de forma combinada. Esto es parte de la buena fe contractual y de la autonomía de las partes en la contratación.

¿Qué sugerimos?  
Analizar cada negocio, cada expectativa, cada situación personal, para dar forma a un instrumento que se convertirá en el cuerpo mismo del negocio agrario, que dará tranquilidad y resguardos, que nos permita acceder a la justicia de ser necesario, con los instrumentos conforme la legislación vigente. No se puede inventar en nuestra materia, la mayor riqueza de la Patria está en el medio. 

Fuente: Nuestro Agro

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